Le spese del mutuo

Le spese del mutuo

E’ bene conoscere quali sono i costi di un mutuo, ovvero tutte quelle spese che si dovranno affrontare quando si accende un mutuo, i costi di istruttoria richiesti dalla banca per valutarne la domanda da parte del cliente.

L’incidenza varia notevolmente da banca a banca, da zero fino ad un oneroso 2% dell’importo mutuato. La maggior parte degli istituti si orienta tuttavia tra lo 0,50% e l’1% del mutuo.

Questo calcolo serve a preventivare la cifra totale del mutuo che si dovrà chiedere, i dettagli e tutte le informazioni da verificare con l’istituto che eroga il prestito, quali i pagamenti da sostenere i termini di scadenza.

Il costo di un mutuo non si limita soltanto agli interessi del capitale richiesto in prestito e da restituire. Chi chiede ed accede ad un mutuo deve sostenere anche le spese di istruttoria della pratica, che riguarda tutte le procedure compiute dalla banca, gli atti per stabilire se il finanziamento possa essere concesso o meno, in base alle analisi delle reali capacità di credito dell’utente che richiede il mutuo, l’acquisizione della documentazione necessaria.

Il costo di questi interventi che riguardano tutta la fase preliminare può essere calcolato su base fissa, ed ha un costo di circa 200/300euro, oppure su una percentuale che varia tra lo 0,1% e lo 0,5% del totale dell’importo erogato.

Vi sono poi le spese di perizia, effettuata da un tecnico della banca che interviene per accertare il valore reale dell’immobile ed escludere che non vi siano irregolarità, né abusi edilizi. Queste spese si aggirano tra i 100 e i 300 euro.

Atre spese da annoverare sono quelle notarili e riguardano gli onorari da corrispondere al notaio in base a dei tariffari; le imposte dovute allo Stato per l’attività contrattuale, come l’iscrizione dell’ipoteca. Queste spese sono variabili e mutano in base alla tipologia dell’atto, all’importo dell’ipoteca e all’ente erogante.

Il costo dell’imposta sostitutiva rappresenta un’altra spesa, stabilita  dal Dl 168/2004, e pari allo 0,25% sull’importo erogato dalla banca o da una finanziaria parificata, se si acquista un immobile come prima casa ad uso abitativo per il quale si può usufruire di agevolazioni.

Invece in caso di acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo che non siano prima casa, o se sono altri enti ad erogare il mutuo, si deve pagare l’intera imposta ipotecaria dal primo gennaio 2014 fissata in un importo fisso di 50 euro, dal Dlgs 23/2011.

Nel caso in cui l’immobile (seconda casa) viene acquistato da un’impresa edile entro i quattro anni dalla fine dei lavori, l’imposta ipotecaria da pagare è di 200 euro.

Fra le spese vi sono anche i costi assicurativi, ovvero l’assicurazione incendio, obbligatoria, il cui costo totale è legato al valore dell’immobile, all’importo e alla durata complessiva del mutuo. Alcuni istituti di credito possono prevedere la sottoscrizione di un’assicurazione sulla vita.

Riguardo all’estinzione anticipata, l’articolo 7 della legge 40/2007 definisce che non si deve pagare alcuna penale per l’estinzione anticipata o parziale di mutui stipulati, dal 2 Febbraio 2007 in poi, da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo o adibiti allo svolgimento di attività professionale.

La portabilità del mutuo, ovvero la possibilità di surroga per il mutuo, permette di trasferire il mutuo da una banca ad un’altra.

In base ai commi 450 e 451 della Legge Finanziaria 2008 il mutuo viene trasferito alle condizioni stipulate tra cliente e banca subentrante, eccetto penali ed altri oneri. Non sono da imputare al cliente le spese o le commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si devono svolgere secondo delle procedure di collaborazione fra le banche.

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